Köpa din första bostad 2026 – komplett guide för förstagångsköpare
## Intro
Du som är förstagångsköpare och funderar på att köpa bostad 2026 har mer att vinna än någonsin. Regeringens förslag om sänkt kontantinsats — från 15 procent till 10 procent — kan spara dig hundratusentals kronor i sparande innan köp. Samtidigt föreslås det skärpta amorteringskravet slopas, vilket sänker din månadskostnad.
Den här guiden tar dig igenom hela processen, steg för steg — från sparande och lånelöfte till budgivning och tillträde. Vi inkluderar konkreta räkneexempel, vanliga misstag att undvika, och länkar till våra kalkylatorer så att du kan testa dina egna siffror.
Oavsett om du siktar på en bostadsrätt i Stockholm eller en villa i en mellanstor stad, gäller samma grundprinciper. Låt oss börja.
## 1. Nya reglerna 2026 – vad innebär de för dig?
De nya bolånereglerna som föreslås träda i kraft 1 april 2026 innehåller två huvudsakliga förändringar som direkt gynnar förstagångsköpare.
*Bolånetaket höjs från 85% till 90%.** I praktiken innebär det att kontantinsatsen sänks från 15 procent till 10 procent av bostadens marknadsvärde. Du behöver alltså mindre egna pengar för att köpa en bostad.
*Det skärpta amorteringskravet slopas.** Sedan 2018 har du behövt amortera ytterligare 1 procentenhet om ditt lån överstiger 4,5 gånger din bruttoinkomst. Det kravet föreslås tas bort, vilket minskar den månatliga kostnaden för många unga köpare.
### Tidslinje
- **November 2025**: Regeringen presenterar förslaget i budgetpropositionen - **December 2025 – februari 2026**: Remissperiod — Finansinspektionen och andra instanser yttrar sig - **Mars 2026**: Riksdagen förväntas rösta om lagändringen - **1 april 2026**: Föreslaget ikraftträdande
*Viktigt**: Riksdagen har ännu inte fattat slutgiltigt beslut. Förslaget har brett politiskt stöd, men detaljer kan ändras.
### Räkneexempel
| Bostadens pris | Kontantinsats 15% (idag) | Kontantinsats 10% (nytt) | Du sparar | |---|---|---|---| | 2 000 000 kr | 300 000 kr | 200 000 kr | 100 000 kr | | 3 000 000 kr | 450 000 kr | 300 000 kr | 150 000 kr | | 4 000 000 kr | 600 000 kr | 400 000 kr | 200 000 kr |
Med 200 000 kr sparat kan du köpa en bostad för 2 000 000 kr med 10% insats — jämfört med 1 333 000 kr med dagens regler. Det är en skillnad på 667 000 kr.
[Läs mer om nya reglerna](/nya-bolaneregler-2026)
## 2. Hur mycket har du råd med?
Bankernas tumregel är att du kan låna **4 till 5 gånger din bruttoinkomst**. Med en månadslön på 35 000 kr (brutto) innebär det max cirka 1,7–2,1 miljoner kronor i bolån.
Men tumregeln är just en tumregel. Det som avgör i praktiken är bankens **KALP-kalkyl** (Kvar Att Leva På). Banken räknar inte med dagens marknadsränta utan med en stressränta på 6–7 procent. De drar av alla fasta kostnader — inklusive befintliga lån, levnadskostnader och barnkostnader — och kontrollerar att du har pengar kvar.
### Varför lånelöfte alltid slår eget estimat
Det enda sättet att veta exakt hur mycket du kan låna är att begära lånelöfte. Tumregler och kalkylatorer ger en indikation, men bankens faktiska bedömning tar hänsyn till din unika situation: anställningsform, CSN-skuld, befintliga lån, antal barn och boendeform.
### Skillnaden 10% vs 15%
Med 200 000 kr sparat: - **10% insats**: Du kan köpa en bostad för 2 000 000 kr (200 000 / 0,10) - **15% insats**: Du kan köpa en bostad för 1 333 000 kr (200 000 / 0,15)
Skillnaden — 667 000 kr — kan vara avgörande för om du hittar en bostad som passar.
### Vad "bolånetak" och "belåningsgrad" innebär
Bolånetaket anger hur stor andel av bostadens marknadsvärde du får finansiera med bolån. Idag: 85%. Med nya reglerna: 90%. Belåningsgraden är det omvända perspektivet — din skuld i relation till bostadens värde. Om du lånar 90% har du en belåningsgrad på 90%.
[Räkna ut ditt maxpris](/hur-dyr-bostad-har-jag-rad-med)
## 3. Spara till kontantinsatsen
Kontantinsatsen — egna pengar som du inte får låna — är det första och ofta svåraste steget. Med de nya reglerna behöver du 10% av priset. Men var ska du spara, och hur lång tid tar det?
### Tumregel för sparform
- **Mer än 3 år till köp**: ISK med global indexfond (förväntad avkastning ~7%/år) - **1–3 år**: Blandfond på ISK (aktier + räntor, ~5%/år) - **Under 1 år**: Sparkonto med hög ränta (~2–3%, ingen risk)
### ISK-beskattning
ISK beskattas med en schablonbelopp — ungefär 0,9% av kapitalet per år (2026). Du betalar ingen reavinstskatt när du säljer. Det gör ISK nästan alltid bättre än vanligt aktiekonto.
### Ränta-på-ränta-effekten
Med 5 000 kr/mån i en indexfond med 7% avkastning: - **3 år**: 204 000 kr (varav 24 000 kr avkastning) - **5 år**: 358 000 kr (varav 58 000 kr avkastning) - **7 år**: 533 000 kr (varav 113 000 kr avkastning)
Avkastningen accelererar med tiden. Starta tidigt.
### Automatisera sparandet
Sätt upp autogiro till ditt ISK eller sparkonto **samma dag som lönen kommer in**. Behandla sparandet som en fast utgift. 5 000 kr/mån känns inte lika tungt om det aldrig passerar ditt transaktionskonto.
### Kan man låna till kontantinsatsen?
Nej, banker kräver att kontantinsatsen kommer från egna medel. Du kan inte ta ett privatlån för insatsen. Däremot godkänner de flesta banker gåvor och förskott på arv — kontrollera villkoren med din bank.
[Beräkna din spartid](/spara-till-kontantinsats)
## 4. Lånelöfte – så funkar det
Ett lånelöfte är bankens besked om hur mycket du kan låna. Det är inte juridiskt bindande, men det är i praktiken ett krav för att kunna buda på bostäder.
### Vad du behöver
- Senaste 3 lönespecifikationer - Kontoutdrag som visar sparande/kontantinsats - Kopia av legitimation - Uppgifter om befintliga lån (CSN, billån etc.) - Arbetsgivarintyg (om provanställning eller visstid)
### Vad banken kollar
1. **Inkomst**: Fast lön, eventuella tillägg, bisyssla 2. **Skulder**: CSN, billån, kreditkortsskulder 3. **Levnadskostnader**: Schablonbelopp per person/barn 4. **Stresstest**: Klarar du ränta på 6–7%?
### Tips: ansök hos flera banker
Olika banker ger olika resultat. Nischbanker som SBAB, Skandia och Hypoteket erbjuder ofta bättre räntor än storbanker. Ansök hos minst 3 stycken — det påverkar inte din kreditvärdighet negativt.
## 5. Budgivning – strategi och tips
I Sverige är budgivningen öppen — alla budgivare kan se vad andra bjuder. Mäklaren ansvarar för att förmedla buden. Processen är inte reglerad i lag utan bygger på praxis.
### Hur det fungerar
1. Du besöker en visning och anmäler intresse 2. Mäklaren kontaktar intressenter och budgivningen startar 3. Du lägger bud via telefon, SMS eller mäklarens plattform 4. Budgivningen pågår tills en vinnare accepteras av säljaren 5. Säljaren är inte skyldig att acceptera högsta budet
### Vanliga misstag
- **Buda med känslan**: Sätt ett maxpris INNAN visningen och håll dig till det. Använd [kalkylatorn](/) för att beräkna vad du faktiskt har råd med. - **Stressa**: Budgivningar kan pågå i dagar. Ta pauser, diskutera med partner/familj. - **Hoppa över besiktning**: Vid villa — anlita alltid en besiktningsman INNAN köp. Dolda fel kan kosta hundratusentals kronor.
### Besiktning och dolda fel
Vid villaköp är besiktning kritiskt. Kolla: - Tak och fasad - Dränering och grund - Elinstallationer - Vatten och avlopp
Överväg en dolda-fel-försäkring — den skyddar dig mot fel som inte upptäcktes vid besiktning.
## 6. Månadskostnad – vad kostar det egentligen?
Din totala månadskostnad består av fyra komponenter: ränta + amortering + avgift/drift − ränteavdrag. Många fokuserar bara på räntan, men amorteringen är ofta den största posten.
### Räkneexempel: Bostadsrätt 2 500 000 kr
- Kontantinsats (10%): 250 000 kr - Lån: 2 250 000 kr, ränta 2,65% - Månadsavgift: 4 000 kr
| Post | Belopp/mån | |---|---| | Ränta (brutto) | 4 969 kr | | Ränteavdrag (30%) | −1 491 kr | | **Ränta (netto)** | **3 478 kr** | | Amortering (2%) | 3 750 kr | | Månadsavgift | 4 000 kr | | **Total månadskostnad** | **11 228 kr** |
Av detta är 3 750 kr amortering — tekniskt sett sparande, inte en kostnad. Din faktiska boendekostnad (pengar du "förlorar") är 7 478 kr/mån.
### Ränteavdrag förklarat
Du får dra av 30% av räntekostnaden upp till 100 000 kr/år. Ovanför 100 000 kr är avdraget 21%. Med en årsränta på 59 625 kr (exemplet ovan) blir avdraget: 59 625 × 30% = 17 888 kr/år = 1 491 kr/mån.
### Stresstest: vad händer om räntan stiger?
Om räntan stiger till 4,5%: - Ränta (brutto): 8 438 kr/mån - Ränteavdrag (30%): −2 531 kr - Ränta (netto): 5 907 kr/mån - Total: 13 657 kr/mån
En ökning på 2 429 kr/mån. Kan du hantera det?
[Räkna ut din månadskostnad](/manadskostnad-bostad)
## 7. Hyra vs köpa – räkna på din situation
Det finns en vanlig missuppfattning att "hyra är att kasta pengar i sjön". Det stämmer inte helt — men på lång sikt bygger ägande nästan alltid mer eget kapital.
### Hyra = 100% kostnad
Varje krona du betalar i hyra är borta. Du bygger inget eget kapital, oavsett hur länge du bor kvar.
### Köpa = delvis sparande
Vid ägande består din kostnad av ränta (kostnad), amortering (sparande), och avgift/drift (kostnad). Amorteringen minskar din skuld och ökar ditt eget kapital automatiskt. Dessutom kan bostaden stiga i värde.
### Räkneexempel: 10 år
*Hyra**: 12 000 kr/mån, 3% årlig hyreshöjning - Total betald hyra: ~1 650 000 kr - Eget kapital: 0 kr
*Köpa**: Bostad 2 500 000 kr, lån 2 250 000 kr - Total betald (ränta + avgift): ~1 360 000 kr - Amorterat: ~450 000 kr - Prisökning (2%/år): ~548 000 kr - **Eget kapital: ~998 000 kr*
Skillnaden: nästan 1 miljon kronor efter 10 år.
### Break-even
Köp lönar sig nästan alltid vid **4–5+ år** med dagens räntor. Under 3 år kan transaktionskostnader (mäklare, lagfart) göra hyra billigare.
[Jämför hyra vs köpa](/hyra-eller-kopa)
## 8. Kontraktsskrivning och tillträde
Du har vunnit budgivningen — grattis! Nu återstår de formella stegen.
### Köpekontraktet
Kontraktet skrivs av mäklaren och undertecknas av köpare och säljare. Det innehåller: - Köpeskilling (priset) - Tillträdesdag - Eventuella villkor (t.ex. besiktningsförbehåll)
### Handpenning
Vid kontraktsskrivning betalar du vanligtvis 10% av köpeskillingen i handpenning. **Obs**: handpenning är inte samma sak som kontantinsats. Handpenningen är en del av köpeskillingen som visar att du menar allvar. Kontantinsatsen är den del av bostaden du inte finansierar med lån.
### Från kontrakt till tillträde
1. **Slutlig kreditprövning**: Banken gör en sista kontroll av din ekonomi 2. **Låneavtal**: Du skriver på lånehandlingarna 3. **Pantbrev/lagfart** (villa): Lantmäteriet registrerar dig som ägare. Lagfart kostar 1,5% av köpesumman, pantbrev 2% av nya pantbrevsbelopp 4. **Hemförsäkring**: Obligatorisk — både vid BRF och villa 5. **Tillträde**: Du får nycklarna! Säljaren lämnar bostaden i avtalat skick
### Kostnader du inte får glömma
- **BRF**: Överlåtelseavgift (0–1 500 kr) - **Villa**: Lagfart (1,5%) + pantbrev (2%) = kan bli 100 000+ kr extra - **Hemförsäkring**: 200–500 kr/mån - **Flytt**: 5 000–20 000 kr
## 9. Checklista – från noll till nyckel
1. **Räkna ut vad du har råd med** — Använd [kalkylatorn](/) med din inkomst och sparande 2. **Börja spara till kontantinsatsen** — Automatisera, välj rätt sparform för din tidshorisont 3. **Ansök om lånelöfte hos 3–4 banker** — Jämför räntor och villkor 4. **Börja leta bostad** — Hemnet, Booli, mäklarsajter. Gå på visningar 5. **Gå på visningar** — Ställ frågor om förening/underhåll (BRF) eller skick/renovering (villa) 6. **Budgivning** — Håll dig till maxpriset du beräknat. Buda inte med känslan 7. **Skriv köpekontrakt** — Betala handpenning (10% av priset) 8. **Slutlig kreditprövning** — Banken bekräftar lånet. Skriv låneavtal 9. **Tillträde** — Nycklarna är dina. Grattis!
## Vanliga frågor
### Hur mycket kontantinsats behöver jag 2026? Med de nya föreslagna reglerna (gäller från 1 april 2026) behöver du 10 procent av bostadens pris. För en bostad på 2,5 miljoner kronor innebär det 250 000 kr i egna medel.
### Kan jag köpa bostad ensam? Ja, det är fullt möjligt att köpa bostad ensam. Du behöver dock klara bankens kreditprövning på egen hand. Med en lön på 35 000 kr/mån (brutto) kan du typiskt låna 1,7–2,1 mkr. Kombinera med 10% kontantinsats för att hitta bostäder inom budget.
### Vad är skillnaden mellan kontantinsats och handpenning? Kontantinsatsen (10–15% av priset) är den del du inte finansierar med bolån — egna medel du visar banken. Handpenningen (vanligtvis 10% av köpeskillingen) betalas vid kontraktsskrivning som säkerhet. Ofta överlappar beloppen, men de är olika saker juridiskt.
### Hur lång tid tar det att köpa bostad? Från det att du börjar leta till tillträde tar det vanligtvis 2–6 månader. Själva köpprocessen (bud till tillträde) tar normalt 1–3 månader beroende på överenskommen tillträdesdag.
### Ska jag vänta på de nya reglerna? Om de nya reglerna antas (sänkt kontantinsats till 10%) och du inte har tillräckligt sparat för 15%, kan det löna sig att vänta till april 2026. Men om du redan har tillräcklig insats och hittar rätt bostad — vänta inte. Bostadspriser kan stiga under tiden.