Nya bolånereglerna 2026 – allt du behöver veta
## Vad innebär de nya bolånereglerna?
Regeringen har föreslagit att kontantinsatsen sänks från 15 procent till 10 procent av bostadens marknadsvärde, med planerat ikraftträdande 1 april 2026. Det innebär att bolånetaket höjs från 85 till 90 procent. Samtidigt föreslås det skärpta amorteringskravet — den extra procenten i amortering som krävs om lånet överstiger 4,5 gånger din bruttoinkomst — slopas helt.
Förslaget har brett politiskt stöd men Riksdagen har ännu inte fattat slutgiltigt beslut. Den här artikeln förklarar exakt vad som föreslås, vem som påverkas, och vad det innebär i kronor och ören.
## Exakt vad som föreslås
### Kontantinsats: 15% → 10%
Idag regleras bolånetaket av Finansinspektionens föreskrifter (FFFS 2016:16). Taket innebär att du maximalt får låna 85 procent av bostadens marknadsvärde. De resterande 15 procenten — kontantinsatsen — måste komma från egna medel. Du får inte låna till kontantinsatsen.
Med de nya reglerna höjs bolånetaket till 90 procent. Kontantinsatsen sänks till 10 procent. Kravet på egna medel kvarstår — gåvor och förskott på arv räknas som egna medel hos de flesta banker.
*Sverige har idag Europas högsta kontantinsatskrav.** I Danmark krävs 5%, i Finland 10-15%, och i Norge 15% (men 8% för unga i Oslo). Förslaget bringar Sverige mer i linje med övriga nordiska länder.
### Skärpta amorteringskravet slopas
Sedan 2018 gäller ett skärpt amorteringskrav: om ditt bolån överstiger 4,5 gånger din bruttoinkomst måste du amortera ytterligare 1 procentenhet utöver det ordinarie kravet. I praktiken innebär det att många förstagångsköpare — särskilt i storstäderna — tvingas amortera 3 procent per år.
Förslaget innebär att denna extra procent tas bort. Det ordinarie amorteringskravet (2% vid belåningsgrad över 70%, 1% vid 50–70%) kvarstår oförändrat.
## Tidslinje — var står vi nu?
| Datum | Händelse | Status | |---|---|---| | November 2025 | Regeringen presenterar förslaget i budgetpropositionen | Klart | | Dec 2025 – feb 2026 | Remissperiod — FI, Riksbanken, Boverket yttrar sig | Klart | | Mars 2026 | Riksdagen förväntas rösta om lagändringen | Väntar | | 1 april 2026 | Föreslaget ikraftträdande | Väntar |
Finansinspektionen har uttryckt viss oro för ökad skuldsättning, men har inte motsatt sig förslaget aktivt. Riksbanken har varit neutral. Boverket är positivt. Branschorganisationer som Mäklarsamfundet och Fastighetsägarna är för förslaget.
## Vem påverkas mest?
*Förstagångsköpare** gynnas mest — det är gruppen som har svårast att samla ihop kontantinsatsen och som oftast har hög skuldkvot (över 4,5×). De nya reglerna innebär: - Lägre kontantinsats att spara ihop - Lägre månatlig amortering (utan skärpningen) - Möjlighet att köpa dyrare bostad med samma sparande
*Redan ägande** påverkas marginellt. Om du redan har bolån ändras ingenting retroaktivt. Däremot kan stigande bostadspriser (som en konsekvens av ökad efterfrågan) öka ditt befintliga eget kapital.
## Räkneexempel med faktiska siffror
### Skillnad i kontantinsats
| Bostadens pris | 15% (idag) | 10% (nytt) | Du sparar | |---|---|---|---| | 1 500 000 kr | 225 000 kr | 150 000 kr | 75 000 kr | | 2 000 000 kr | 300 000 kr | 200 000 kr | 100 000 kr | | 2 500 000 kr | 375 000 kr | 250 000 kr | 125 000 kr | | 3 000 000 kr | 450 000 kr | 300 000 kr | 150 000 kr | | 3 500 000 kr | 525 000 kr | 350 000 kr | 175 000 kr | | 4 000 000 kr | 600 000 kr | 400 000 kr | 200 000 kr |
### Skillnad i månadskostnad (slopat skärpningskrav)
Med lån 2 250 000 kr (90% av 2,5 mkr), inkomst 35 000 kr/mån: - **Idag** (skuldkvot >4,5 → 3% amortering): 5 625 kr/mån i amortering - **Nytt** (ordinarie 2% amortering): 3 750 kr/mån - **Besparing**: 1 875 kr/mån = 22 500 kr/år
### Vad du kan köpa med samma sparande
Med 200 000 kr sparat: - **10% insats**: Bostad för 2 000 000 kr - **15% insats**: Bostad för 1 333 000 kr - **Skillnad**: 667 000 kr — ofta avgörande i storstäder
## Priseffekter — vad säger experterna?
Lägre insatskrav ökar efterfrågan, vilket kan driva priserna uppåt.
| Källa | Prognos 2026 | Kommentar | |---|---|---| | SEB | +3–5% | Sänkt insats driver efterfrågan | | Swedbank | +4–6% | Starkt uppdämt behov | | Nordea | +3–5% | Balanserad — höga räntor bromsar | | Handelsbanken | +2–4% | Mest försiktig |
Finansinspektionen har varnat att prisökningar kan "äta upp" fördelen av lägre kontantinsats. Det finns en reell risk — men historiskt har liknande reformer i andra länder lett till ökat bostadsägande bland unga, inte bara prisökningar.
## Ska jag vänta med att köpa?
*Argument för att vänta (till april 2026):** - Du behöver mindre i kontantinsats - Lägre månatlig amortering - Mer val på marknaden om du kan köpa dyrare
*Argument emot att vänta:** - Bostadspriserna kan stiga innan reglerna träder i kraft - Om du redan har tillräcklig insats — vänta inte - Reglerna kan försenas eller ändras
*Vår rekommendation**: Om du inte har tillräckligt sparat för 15% men har nog för 10% — var förberedd. Begär lånelöfte, gå på visningar, och var redo att slå till efter 1 april. Använd [kalkylatorn](/) för att se hur de nya reglerna påverkar just din situation.
## Vanliga frågor
### När börjar nya reglerna gälla? Riksdagen förväntas rösta i mars 2026 med ikraftträdande 1 april 2026. Slutgiltigt beslut har inte fattats.
### Gäller 10% kontantinsats redan nu? Nej, inte förrän reglerna formellt träder i kraft. Vissa banker kan dock bevilja lånelöften villkorat av att reglerna antas.
### Kommer bostadspriserna stiga? De flesta bedömare förutspår 3–6% prisökning 2026–2027, delvis drivet av de nya reglerna. Men det är inte givet — ränteläge, global ekonomi och utbud spelar också roll.
### Gäller reglerna retroaktivt? Nej, de gäller enbart nya bolån tecknade efter ikraftträdandet.
### Påverkas ränteavdraget? Nej, ränteavdraget (30%/21%) ändras inte av detta förslag.